Con il termine leasing si indica la locazione finanziaria che trae le sue origini dal sistema del common law.
Esso infatti risulta dalla combinazione degli schemi della vendita con patto di riservato dominio (art.1523) e del contratto di locazione (art.1571 del codice civile).
Con il contratto di leasing, che può essere: leasing finanziario o leasing operativo, un soggetto locatore o concedente, concede ad un altro utilizzatore o locatario il diritto di utilizzare un determinato bene a fronte del pagamento di un canone periodico.
Alla scadenza del contratto è prevista per l'utilizzatore la facoltà di acquistare il bene stesso, previo l’esercizio dell’opzione di acquisto (prezzo del bene determinato nel contratto di locazione).
Con la approvazione della c.d. “Legge Concorrenza” n. 124/2017- pubblicata nella Gazzetta ufficiale n. 189 del 14 agosto, si è inteso tipizzare il contratto di leasing (finanziario), dettandone una definizione, ed attribuendogli una disciplina specifica.

Nel leasing finanziario intervengono tre soggetti:

• il locatore o concedente, che svolge l’attività di intermediario finanziario, ossia è colui che acquista il bene dal fornitore e lo dà in leasing all'utilizzatore;
• l'utilizzatore o locatario che utilizza il bene per una durata determinata in contratto;
• il fornitore che fornisce al locatore il bene che sarà utilizzato dal locatario;

Di solito, il bene nel contratto di locazione finanziaria è scelto direttamente dall'utilizzatore presso il fornitore, i termini e le condizioni di locazione del bene potranno essere concordate tramite l'intermediario finanziario.
Alla conclusione del contratto di locazione finanziaria, l'utilizzatore potrà acquisire la piena proprietà del bene esercitando l'opzione d'acquisto.
La Rata di un contratto di leasing finanziario, dipende dal Capitale da finanziare, cioè il costo di acquisto al netto dell'anticipo, dal riscatto (opzione d’acquisto), dal tasso praticato nel periodo (durata contrattuale) e dal numero dei canoni residui.
La deducibilità fiscale dei canoni di leasing finanziario è disciplinata dall'art. 102 co. 7 DPR 917/1986 (Testo Unico Imposte sui Redditi), e successive modifiche introdotte con lo scopo di fissare un periodo minimo di durata del contratto.

Il leasing operativo (o renting), di solito viene offerto dallo stesso costruttore del bene e consiste in un rapporto bilaterale ovvero coincide con il "noleggio".
Differentemente, il rapporto può essere trilaterale quando la proprietà del bene si trasferisce dal fornitore alla società finanziaria nel momento della stipula ed il fornitore del bene si impegna a riacquistare lo stesso al termine della locazione con la sottoscrizione del “patto di riacquisto”.
Per questa forma di locazione non si hanno ne trasferimenti di rischi ne possibilità di accedere all’opzione di riscatto del bene da parte del conduttore del contratto.
La durata del contratto è generalmente più breve della vita economica del bene all'utilizzatore è concessa la possibilità di recedere dal contratto in ogni momento, dandone preavviso all'altra parte, attraverso l'estinzione anticipata dello stesso, che spesso richiede il pagamento in un'unica soluzione dei restanti canoni di noleggio.
Solitamente nel canone sono compresi i servizi aggiuntivi come la manutenzione, le coperture assicurative, l'assistenza e i pagamenti delle imposte dovute.

Un'altra forma interessante di locazione atipica è il lease-back (anche denominato sale and lease-back).
Questa è una particolare forma di finanziamento di un'azienda, che consiste in un contratto di vendita di un bene stipulato tra il soggetto che lo possiede e l'istituzione finanziaria, la quale contestualmente lo assegna a sua volta in locazione finanziaria allo stesso cedente.
Il cedente pertanto si trasforma da proprietario del bene ad utilizzatore dello stesso.
Come in tutti i contratti di leasing, anche nel contratto di lease-back l'utilizzatore ha la possibilità di riscattare il bene al termine del contratto di locazione (diritto d'opzione d'acquisto).
Possono essere oggetto di cessione in lease-back sia beni materiali che immateriali, anche se per questi ultimi esistono vincoli legislativi circa la durata minima del leasing.
Pur essendo una forma contrattuale atipica, la Corte di Cassazione ne ha riconosciuto la validità ed una sua piena autonomia causale rispetto ad altre fattispecie contrattuali con le quali presenta dei punti di contatto.
Il lease-back consente all'alienante di liberare capitali altrimenti immobilizzati in mezzi aziendali, ottenendo liquidità pur conservandone l'utilizzo contro la corresponsione all'istituto erogante il leasing dei canoni mensili.